Waarom vind ik geen woning in de stad?

Aflevering 4 Waarom vind ik geen woning in de stad?

Niels Koeman: De arbeidsmigranten of de statushouders die zeggen ik wil een restaurantje beginnen, of ik wil ergens een eigen bedrijfje ontwikkelen. Ook daarvoor geldt dat de mogelijkheid om een plek in de stad te vinden heel beperkt of niet aanwezig is.

Voice-over Vrouw: Hoe we wonen, hoe onze natuur eruit ziet, hoe we energie opwekken en hoe we reizen. Dat gaat de komende jaren allemaal veranderen. Maar kan dat allemaal wel? En hoe doen we dat? Dit is: Nederland verbouwt in 7 vragen.

Quintin Wierenga: Is er voor iedereen in de stad een plek? Kan je er fijn wonen en leven, ongeacht je inkomen, afkomst of de levensfase waarin je je bevindt? Wie de berichten in de media volgt, zal het antwoord op die vraag kunnen invullen.

Nieuwslezer: Goedemiddag. In Amsterdam wordt gedemonstreerd tegen de woningnood. De betogers willen dat er een oplossing voor de jarenlang wachtlijsten voor sociale huurwoningen. De stijgende huren in de vrije sector en de hoge prijzen van koopwoningen.

Quintin Wierenga: En dit was dan Amsterdam. Maar in een jaar tijd werd er in vrijwel elke grote stad geprotesteerd: van Eindhoven tot Groningen. Door mensen die zich zorgen maakten of er voor hen wel een plaats was in de stad. Mijn naam is Quintin Wierenga en ik woon zelf in Utrecht. Maar dat had niet veel gescheeld. Tien jaar geleden kocht ik als beginnend journalist met een modaal salaris een appartement. Om dicht bij werk, vrienden en alle voorzieningen te wonen die een stad zo prettig maken. Maar precies datzelfde appartement zou ik nu tien jaar later - met een beter inkomen - niet eens meer kunnen betalen, omdat de prijs daarvan meer dan twee en een half keer zo hoog is geworden. Als steeds meer mensen geen huis meer kunnen vinden in de stad, hoe zorgen we dan dat de stad wel weer een plek wordt voor iedereen? In het antwoord op die vraag stap ik eerst op de fiets in Utrecht, waar ook Pieter Hooimeijer woont. Deze emeritus hoogleraar sociale geografie aan de Universiteit Utrecht deed in zijn lange carrière veel onderzoek naar verstedelijking, ruimte, mobiliteit en transport. Ik begin met de vraag: wat zijn nu de grootste problemen?

Pieter Hooijmeijer: We hebben een heel lijstje van groepen die echt het slachtoffer worden van het gevoerde beleid van de afgelopen jaren. Dat is om te beginnen woningzoekenden. Het woningtekort van 380 duizend is echt voor een langere tijd niet meer op die manier gehaald. Dus er zijn gewoon veel te weinig woningen. Daar begint het mee. Dus dat is de beschikbaarheid, zoals we dat noemen. De betaalbaarheid is een groot probleem. Dat betekent dat heel veel mensen toch een groot deel van hun inkomen inmiddels moeten besteden aan wonen, om überhaupt te kunnen wonen. Dat heeft alles te maken met de toegang die particuliere beleggers hebben gekregen tot de woningvoorraad. Daardoor moesten er zogenaamd in de middenhuur steeds dingen bijgevoegd worden. Dat werd ook door de overheid gestimuleerd. Het was de bedoeling dat het in de nieuwbouw zou gebeuren, maar dat is in hoge mate in de voorraad gebeurd. Dat betekent dat degene die buiten het systeem vallen noodgedwongen in een veel te dure huurwoning terechtkomen, omdat ze niet in aanmerking komen voor een toewijzing van een sociale huurwoning. Vaak hebben ze niet het vaste inkomen om een woning te kunnen kopen.

Quintin Wierenga: En dat terwijl je woonplek zo ongelofelijk belangrijk is, zegt hij. Het is een belangrijke pijler onder wat wij de brede welvaart noemen. Je woonsituatie maakt bijvoorbeeld uit voor waar je kunt werken en of je snel toegang hebt tot de juiste zorg, fysiotherapeut of tandarts. Veel bedrijven zitten nu eenmaal in steden, maar het is voor nog veel meer belangrijk:

Pieter Hooijmeijer: Het gaat erom dat je een nacht goed kunt slapen. Het gaat erom dat je een veilige situatie hebt. Het gaat erom dat je een gezonde maaltijd op tafel kunt zetten. Het gaat erom dat je je op een hele goedkope manier kunt ontspannen, zonder weinig of niet al te veel geld. Want je huis is ook je activiteitencentrum. Dus het is een zorgcentrum, activiteitencentrum, uitvalsbasis en waarschijnlijk ook nog een keer de belangrijkste financiële verbintenis die je in je leven moet maken.

Quintin Wierenga: Zonder goede woning is het dus lastig of zelfs onmogelijk om je leven goed op de rit te hebben. Geen welvaart zonder woning dus. De cocktail die we nu hebben van te weinig en te dure woningen, smaakt dus vooral extra bitter voor de groep mensen die het toch al lastig heeft.

Pieter Hooijmeijer: Door de tekorten op de markt en de oplopende wachtlijsten komen de mensen waarbij iets misgaat in een situatie dat ze hun huis moeten opgeven. Bijvoorbeeld als ze een scheiding doormaken, hun baan verliezen of een ongeluk krijgen. Die mensen kunnen dus nergens heen. Er is niet een soort veiligheidsklep meer waar mensen tijdelijk - misschien wat duurder - toch een tijdje gehuisvest kunnen worden. Dat leidt tot een groep wat wij dan de economisch daklozen noemen. Dat zijn mensen die bij vrienden op de bank slapen, gedurende langere tijd. Of soms zelfs in hun auto. Ze hebben wel gewoon een baan en inkomen, maar ze zijn niet in staat om woonruimte voor zichzelf te organiseren.

Quintin Wierenga: Met Niels Koeman, raadslid voor de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, praat ik over de oorzaken van deze crisis. Hoe is het zover gekomen? En daarvoor reis ik ook weer naar een grote stad, dit keer per trein naar Amsterdam. Hij zegt dat de rente die lange tijd zo laag was, tot rare effecten heeft geleid. Daardoor zijn de prijzen zo hoog opgelopen. Maar kijk vooral ook naar de overheid, die met verkeerd beleid eigenlijk de hele woningmarkt uit balans heeft gebracht. Zo wijst hij op het grote verschil tussen huur en koop.

Niels Koeman: In zekere zin wordt de koper voorzien van allerlei fiscale voordelen: hypotheekrenteaftrek en een aantal dingen meer. Ook dat geeft een soort disbalans. Als je een behoorlijke huur betaalt, dan wil je - als je enigszins kunt - graag zo snel mogelijk in de richting van een koopwoning. Dat doet de vraag en daarna de prijzen toenemen.

Quintin Wierenga: Het is een beleid dat de kloof tussen arm en rijk vergroot. Nog iets waar overheidsbeleid een desastreuze werking had, zagen we bij woningcorporaties. Nadat een aantal corporaties gebukt ging onder schandalen, werd de sector meer aan de ketting gelegd. Het idee was dat de woningbouw ook wel aan de markt kon worden overgelaten. We hadden een financiële crisis, dus kon de corporatiesector ook wel elk jaar een forse belasting betalen in de vorm van de verhuurdersheffing. Dat speelde allemaal op een moment dat er heel anders vanuit de politiek naar de corporatiesector werd gekeken.

Niels Koeman: Minister Blok heeft ooit gezegd heeft: "Nederland is af, maar in elk geval is de woningmarkt klaar. Dus er hoeft verder niks te gebeuren en het kan allemaal zo rustig voortgaan." We hebben met elkaar een aantal jaren dat beleid gevolgd. Dat is niet één partij geweest, dat zijn meerderheden in het parlement en kabinetten geweest. We zien daar nu de consequenties van. De schandalen in de corporatiewereld hebben daar ook aan meegewerkt. Dat men zei: "Er wordt bij die corporaties een heleboel geld opgepot. Wordt dat allemaal wel goed besteed? Is dat allemaal wel nodig?" Als je dan zegt dat het niet meer nodig is, dan ga je een verhuurdersheffing opleggen. Dat is bijvoorbeeld gebeurd. Er is gezegd: "Van die huren kan ik een belangrijk stuk afromen voor algemene middelen, omdat het Rijk geld tekort komt." Dat betekent op de langere termijn dat de investeringscapaciteit van die corporaties in belangrijke mate is afgenomen. Dus dan ga je op safe spelen. Dan zeg je: "Iedere nieuwbouwwoning heeft een onrendabele top. Kan ik dat betalen? Verduurzaming of renovatie, levert dat eigenlijk hogere huren op? Vaak helemaal niet, zal ik dat dan allemaal wel doen?" Als je de financiële ruimte inperkt dan is het natuurlijk niet gek dat de reactie daarop is: we spelen op safe en dus bouwen we minder nieuwe sociale woningen.

Quintin Wierenga: Terwijl dus eigenlijk steeds meer mensen die woningen nodig hadden, werden er veel minder sociale huurwoningen gebouwd. De mensen die een sociale huurwoning nodig hebben, die zien ze in Rotterdam ook bij woningcorporatie Havensteder. Daar ben ik met de metro naartoe gereisd voor een gesprek met bestuursvoorzitter Hedy van den Berk. Havensteder heeft nu zelf rond de 50 duizend woningen en is daarmee één van de grootste spelers in het land. Samen met alle andere corporaties in de regio Rotterdam, hebben ze berekend hoeveel woningen ze echt nodig hebben als ze in die regio de huidige tekorten willen wegwerken.

Hedy van den Berk: Maaskoepel is de koepel van corporaties in deze regio. Om in deze regio tegemoet te komen aan redelijke wachttijden hebben we berekend dat we 130 duizend sociale huurwoningen erbij zouden moeten hebben. Dus dat is waar we het dan over hebben, dat is fors.

Quintin Wierenga: En de ambitie om die 130 duizend te halen? Hoe gaat het daarmee?

Hedy van den Berk: Nou, dat is best wel een spannende. We zijn heel blij dat we nu een minister hebben die voortvarend aan de slag is gegaan met zijn landelijke prestatieafspraken. Hij heeft gezegd: "Ik neem regie en we gaan hier meer sociale huurwoningen toevoegen de komende jaren tot 2030." Alleen in Rotterdam heb je natuurlijk ook te maken met een college die daar een wat andere opvatting over heeft. Die zet vooral in op middenhuur en koop en die vinden dat er eigenlijk al genoeg sociale huur is. Hoe vertaal je nu een landelijke afspraak naar een lokale afspraak? En wat gaan we dan doen met elkaar? Dat maakt het gesprek hierover nog niet zo heel gemakkelijk. Je verwacht dat we een gezamenlijke stip op de horizon hebben, maar het betekent toch dat die eerst nog maar eens bepaald moet worden. Nu hebben we ook net een nieuwe coalitie hier in de stad. Dus we zitten in de fase van: hoe vertalen we de landelijke ambitie naar lokale afspraken? En hoe zorgen we ervoor dat we niet in een strijdmodel verwikkeld raken de komende jaren, maar dat we gewoon constructief aan de gang kunnen. Wij zijn er als corporaties van overtuigd dat er veel meer sociale huurwoningen bij moeten komen. In de afgelopen jaren is er al heel veel afgebouwd hier.

Quintin Wierenga: Meerdere dingen komen hier voorbij. Zo sprak minister Hugo de Jonge met woningcorporaties, gemeenten en de woonbond af dat de bouw van sociale huurwoningen moet worden verdubbeld. Uiteindelijk moeten dat er 30 duizend per jaar zijn in 2030. De verhuurdersheffing wordt daarbij afgebouwd om ervoor te zorgen dat de corporaties onder anderen hiervoor dus geld hebben. Ook wil De Jonge dat elke gemeente zijn best gaat doen om ervoor te zorgen dat in alle gemeenten minstens 30 procent van de woningen een sociale huurwoning is. Alleen in haar stad ziet Hedy van den Berk dat nu al in de soep lopen, omdat Rotterdam al voor 38 procent uit sociale huur bestaat. De gemeente daar zegt: "Wij willen nu eerst werken aan meer middenhuur, want dat zou automatisch zorgen voor meer doorstroming."

Hedy van den Berk: Doorstroming is ook belangrijk. Alleen wij zien dat de verschillende doelgroepen in de stad allemaal een aparte benadering vragen. Je zou een beleid op meerdere sporen moeten voeren en dus alles tegelijk, niet of-of. Er wordt nu bijvoorbeeld gezegd dat ouderen vaak in te grote en te goedkope woningen zitten. Dat het goed zou zijn als die doorstromen. Maar als je moet verhuizen naar een appartement en je moet wel veel meer geld gaan betalen, dan is er geen oudere die dat doet. Op papier lijken het goede oplossingen, maar in de praktijk werkt het niet. Dus je moet echt kijken: wat is de vraag? en hoe gaan we daaraan voldoen? En de vraag naar sociale huurwoningen is in een grote stad per definitie altijd aanwezig.

Quintin Wierenga: Haar pleidooi is dus dat er niet alleen op de middenhuur en koop moet worden gericht. Er moet worden ingezet op de volle breedte van de woningmarkt. Dus ook voor die hele grote groep die een goedkopere woning nodig heeft. De rol van de gemeente is goed om even bij stil te staan. Rotterdam wil dus eigenlijk iets anders dan de minister en je ziet dat een gemeente die macht ook heeft. Dat het Rijk en de gemeente niet op dezelfde lijn zitten, zien we op een andere manier nu bij de huisvesting van een groep die het aan alle kanten lastig heeft: de statushouder. Gemeenten zijn weliswaar verplicht om die te huisvesten, maar daar lopen ze bijna zonder uitzondering allemaal hopeloos mee achter. De gemeente die dat anders wilde oplossen, kwam daarmee volop in de publiciteit.

Nieuwslezer: Utrecht wil 490 statushouders versneld huisvesten. Ze stellen daarvoor zes weken lang alle sociale huurwoningen beschikbaar. Met die onorthodoxe maatregel hoopt de stad zo snel mogelijk de achterstand van vorig jaar in te halen.

Quintin Wierenga: Wat weer leidde tot tal van boze reacties.

Vrouw 1: Hoe zit het dan met de mensen die al tien jaar bij pa en ma in huis wonen? Ik vind het niet kunnen.

Vrouw 2: Er zijn jongeren die willen een huis hebben en die krijgen niks. Dat krijgt maar zomaar voorrang.

Quintin Wierenga: Pieter Hooimeijer begrijpt alle reacties, maar wijst er ook op dat dit simpelweg een teken is dat we een enorm probleem hebben gecreëerd. Dat probleem is begonnen bij overheidsbeleid.

Pieter Hooijmeijer: Moeten mensen nog langer in een asielzoekerscentrum in slechte omstandigheden moeten zitten, of kunnen ze eindelijk hun leven weer op de rails krijgen nadat ze gevlucht zijn? En het duurt al heel lang. We zien hier hele pregnante verschillen op dit moment tussen de reguliere statushouders of mensen die anderzijds binnenkomen. Oekraïense vluchtelingen kunnen zich onmiddellijk registreren bij een gemeente en kunnen ogenblikkelijk aan het werk. Als we de eerste geluiden goed duiden, dan zie je dat die groep op dit moment veel succesvoller is om de gang naar de samenleving te maken. Dan denkt iedereen: dat zal aan die Oekraïners liggen, maar dat is niet zo. Het ligt aan het systeem. Mensen die via de AZC of IND binnenkomen moeten gedurende een lange periode wachten totdat ze een beslissing hebben gehad. Ze mogen überhaupt niet werken. Ook daarna moeten ze eerst aan een woning zien te komen, omdat je van daaruit natuurlijk werk zou kunnen gaan zoeken. Daar hebben we het ongelofelijk moeilijk gemaakt.

Quintin Wierenga: Ondanks dat hij vindt dat de vorige kabinetten het echt verkeerd hebben aangepakt, vindt hij nu dat vooral de gemeenten het laten liggen. Veel wethouders vinden het huisvesten van die statushouders maar lastig te verkopen aan de eigen inwoners. Pieter Hooimeijer snapt niet dat gemeenten daarom hun taakstelling om statushouders te huisvesten niet nakomen, omdat ze liever de eigen inwoners willen huisvesten.

Pieter Hooijmeijer: Zo kan de wereld natuurlijk niet georganiseerd worden. Het maakt nogal uit of je moet vluchten uit Afghanistan, omdat je je leven niet zeker bent omdat je voor het Nederlandse leger daar gewerkt hebt. Of dat je als gevolg van pech in een vakantiehuisje terechtgekomen bent. Ik vind dat die twee dingen niet met elkaar te vergelijken zijn, maar het is wel een uitkomst van het systeem wat is opgezet. De gemeente heeft die verantwoordelijkheid gekregen en ze hebben ook vrijwillig taakstellingen op zich genomen. Daar houden ze zich vervolgens gewoon niet aan. Dat kan niet. De lokale bestuurders zullen toch de ruggengraat moeten hebben om dit soort belangrijke maatschappelijke opgaven in de gemeente verder te brengen.

Quintin Wierenga: Statushouders hebben het daardoor nu dus extra lastig. Dat sluit aan bij de conclusie dat we het de laatste jaren vooral mensen moeilijk hebben gemaakt die toch al niet de beste uitgangspositie hadden. Dat alles zorgt ervoor dat de stad een enclave voor de rijken dreigt te worden, zegt Niels Koeman. Onder zijn leiding bracht de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur een advies uit: toegang tot de stad. Die toegang staat dus onder druk. In het advies wordt ingegaan op drie groepen die het nu lastig hebben. Dat zijn de oude kwetsbaren, de groep die vaak vanwege verschillende redenen op een sociale huurwoning is aangewezen en nog twee andere groepen. Te beginnen met de nieuwe kwetsbaren.

Niels Koeman: Dat zijn die middeninkomens. Die konden of vonden vroeger met zelfredzaamheid zelf een plek. De vaststelling is dat dat steeds minder het geval is. De groep die ook nog daarvan te onderscheiden is, zijn de mensen die zelf initiatieven willen nemen of zelf iets willen opstarten. Dat kan ook zijn in de sfeer van werk of andere vormen van arbeid. Denk aan de arbeidsmigranten of de statushouders. De mensen die een restaurantje willen beginnen of ergens een eigen bedrijfje willen ontwikkelen, daarvoor is de mogelijkheid om een plek in de stad te vinden heel beperkt of niet aanwezig is.

Quintin Wierenga: Ja, dus ik wil in Amsterdam als groenteboer aan de slag dan heb ik een lastige wedstrijd?

Niels Koeman: Heb ik een lastige wedstrijd. Ik loop vast op die bureaucratie. Ik loop vast op die ruimtelijke ordening. De huren zijn in welk stadsdeel dan ook zodanig dat ik dat met mijn startende bedrijfje niet op kan brengen. De combinatie van die factoren betekent dat in dit voorbeeld het vinden van een plek onder de zon voor mij en mijn gezin in feite niet aanwezig is.

Quintin Wierenga: Middeninkomens en mensen die juist iets aan de stad willen toevoegen lopen dus ook tegen dichte deuren aan. Grote problemen dus die ook vragen om grote oplossingen. Gelukkig worden er door het kabinet nu wel stappen in de goede richting gezet, vinden alle drie de sprekers. De woningbouwcorporaties mogen weer meer. De strenge woningwet uit 2015 is minder streng geworden. Ze kunnen ook meer, want de verhuurdersheffing wordt stapsgewijs afgeschaft. Daardoor wordt de bouw weer gestimuleerd. In zijn advies wil Niels Koeman dat de overheid nog een stap verder gaat om ervoor te zorgen dat er in alle gemeenten ook voor elke doelgroep wordt gebouwd.

Niels Koeman: De RLI voegt daar nog aan toe dat er landelijke doelstellingen moeten worden gemaakt over hoeveel sociale huur wij willen in dit land. Hoe verdelen we dat over de regio's? Het zou wel eens goed kunnen zijn dat Oost-Groningen toch een andere casus is dan Amsterdam of Rotterdam. Die landelijke doelstelling moet worden vertaald naar de prestatieafspraken, zoals die uiteindelijk op gemeentelijk niveau tot stand komen. Vervolgens moet bij nieuwe bestemmingsplannen of omgevingsplannen - die betrekking hebben op nieuwe bouwlocaties - verplicht een bepaald percentage sociale huurwoningen worden gebouwd, bijvoorbeeld de vaak genoemde 30 procent. Met het afschaffen van die verhuurdersheffing hopen wij dat het financiële probleem grotendeels is weggenomen. Beschikbaarheid van locaties om die sociale huurwoningen te bouwen is het andere grote probleem. Wij denken dat met die verplichting - om 30 procent sociaal erin op te nemen - voor een nieuwe, grotere of kleinere woningbouwlocatie de beschikbaarheid van de bouwlocaties ook gaat vergroten. Dan zal dat probleem ook zijn weggenomen op termijn.

Quintin Wierenga: Een harde eis dus om bij nieuwbouw altijd minimaal 30 procent sociale huur op te nemen in de bouwplannen. Pieter Hooimeijer is het daarmee eens. Hij ziet twee heel gunstige effecten van dit plan. De eerste is dat er geen discussie meer is voor een gemeente of er sociale huur gebouwd moet worden. Het is een gegeven. Het tweede is dat hij ook verwacht dat de hoge grondprijzen daardoor gaan dalen.

Pieter Hooijmeijer: Als je namelijk de bestemming vastlegt is het ook duidelijk wat het verdienmodel is wat erbij hoort. Het verdienmodel vertaalt zich terug in de grond. Heel veel mensen hebben het idee dat woningen of gebouwen duur zijn omdat de grond duur is, maar dat is in de negentiende eeuw door Ricardo al onderuitgehaald. Het graan is niet duur omdat het land duur is. Het land is duur omdat het graan duur is. Zo werkt het systeem. Naarmate de opbrengst groter is, vertaalt het exces, de winsten, zich in een stijgende grondprijs. Een residuele grondprijs noemen we dat. Als je kijkt naar hoe Nederland zich de afgelopen vijftien jaar ontwikkeld heeft, is er sprake van zogenaamde 'windfall profits'. Er is een enorme winst gemaakt op papier op zijn minst - zonder iets te doen of eigenlijk zelfs door niet iets te doen - waardoor de schaarste en de lage rente de huisprijzen hebben opgeblazen. Dat vertaalt zich in de nieuwbouw in een hogere prijs voor de locaties.

Pieter Hooijmeijer: We hebben Nederland en in de Verenigde Staten op dit moment een enorme discussie over de energiemaatschappijen. Die profiteren enorm van het feit dat er een oorlogshitser is opgestaan in Rusland. Daarmee krijgen zij gratis enorme hoeveelheden kapitaal, liquiditeiten toegestopt. Daar hebben ze niks voor gedaan. Jo Biden zei: "Ze verdienden geld door niks te doen, in plaats van geld te verdienen door iets te doen." Hij heeft daar zeker een punt. Dat geldt ook voor de Nederlandse grondboeren. Zij hebben de afgelopen jaren de waarde van hun bezit op een enorme manier zien stijgen, mede omdat er onvoldoende gebouwd is. Die schaarste is daardoor verder opgelopen - dat is niet de enige factor - de lage rente doet daar ook zeker aan mee. Dat blaast die huisprijzen op een enorme manier op. Hier is geprofiteerd op een manier waardoor je je afvraagt waarom iemand dat zou verdienen.

Quintin Wierenga: Dan gaan de grondprijzen dus naar beneden en wordt het ook rendabeler om te bouwen. Vanzelfsprekend is ook Hedy van den Berk daar helemaal voor, maar vergeet ook de eenvoudige maatregelen niet waarmee je mensen enorm kunt helpen. Neem de kostendelersnorm, waarbij de ouders gekort kunnen worden op een uitkering als een kind op latere leeftijd nog bij hen woont.

Hedy van den Berk: Als je ouders een uitkering hebben of afhankelijk zijn van de overheid, dan worden ze onmiddellijk gestraft op het moment dat bijvoorbeeld hun kind van 27 wat langer bij ze blijft inwonen. Dat is in het nadeel van je leven op de rij krijgen. We weten namelijk dat kinderen langer thuis moeten blijven wonen, omdat het langer duurt voordat we die woningen hebben bijgebouwd. Ik denk: wat hebben we een arrangement aan hindernissen opgeworpen. Die maken het minder makkelijk om ergens tijdelijk te wonen en die regels moeten we heel snel moeten afschaffen.

Quintin Wierenga: "Maak de regels minder complex", zegt ze. "In Rotterdam zijn er trouwens best wel wat plannen om te bouwen", zegt Van den Berk. Er is zelfs genoeg grond en er zijn na al die jaren ook weer voldoende marktpartijen die weer van harte met een woningcorporatie willen samenwerken. Bouwen, bouwen, bouwen, zou je dus zeggen, maar in een stad moet je daar toch ook voorzichtig en zorgvuldig mee zijn.

Hedy van den Berk: Als je in een stad gaat bouwen en verdichten - want daarmee kun je ook volume toevoegen - dan heb je te maken met dat het consequenties heeft voor de bewoners die er al wonen. Het kan betekenen dat ze minder uitzicht of minder zon hebben. Meer mensen moeten gebruiken maken van hetzelfde parkje. Dus ik wil niet bepleiten dat we het af moeten schaffen dat mensen het er niet mee eens zijn binnen die hele procedures. We moeten kijken: hoe krijgen we zaken voor elkaar? We moeten heel zorgvuldig een participatieproces opzetten om de buurt ook wat extra te kunnen bieden, om hiermee akkoord te gaan. Anders krijgen we het gewoon niet voor elkaar. We moeten beseffen dat dit soort trajecten een heel zorgvuldige aanpak vergen, waarin je met de buurt kijkt naar wat het wisselgeld is. We willen hier wat neerzetten, maar wat schiet de buurt er eigenlijk mee op? Je moet iets bieden wat zij ermee opschieten, want anders gaan mensen met de hakken in het zand. Dan krijg je het gewoon niet voor elkaar.

Quintin Wierenga: Participatie dus, en daarvan heeft ze ook een voorbeeld.

Hedy van den Berk: We hebben hier ook een wijk toevallig in Capelle, waarmee we op die manier aan de gang zijn gegaan. De bedoeling is om een fiks aantal woningen toe te voegen, maar daardoor hebben de mensen die er al wonen inderdaad minder uitzicht. Het parkje wat er is, wordt opgeofferd. Tegelijkertijd hebben we met de buurt gekeken naar wat er mogelijk is als het gaat over opnieuw inrichten van de openbare ruimte. Slimmer het groen benutten, zodat het ook een sportveldje kan worden waar de jeugd kan voetballen. Kortom, op een andere manier alles op de schop nemen en kijken of het voldoende is voor hun om met dat wisselgeld akkoord te gaan. In dit geval is dat gelukt. Dat is wel een proces waar je een maand of zes tot acht mee bezig bent, dat moeten we gewoon met elkaar incalculeren.

Quintin Wierenga: Ja, eer we die extra woningen hebben, zijn we dus nog wel even verder. We hebben dus een lange adem nodig, zegt ook Pieter Hooimeijer. Daarbij hangt ook veel af van de politiek, dat stabiel beleid moet voeren. De woningmarkt moet een impuls blijven krijgen. Kijkt hij daar met vertrouwen naar?

Pieter Hooijmeijer: Mijn eerste gevoel is van groot pessimisme. We praten niet voor niets over een crisis. Ik vind het buitengewoon hoopgevend dat we nu een minister hebben die binnen een half jaar na aantreden - nadat we eerst een jaar hebben moeten wachten op het kabinet - in staat is om een complete agenda op tafel te leggen. Hij maakt afspraken en bereidt wetten voor. De ambtenaren in Den Haag komen op dit moment echt slaap tekort, gezien het tempo waar het zich ontwikkelt. Ik denk dat er heel veel in deze regeringsperiode kan gebeuren als hij voldoende steun krijgt. Niet alleen van provincies, gemeenten, maar ook binnen een kabinet. De vraag is natuurlijk hoe lang dit kabinet nog zal blijven zitten. Dat is veel moeilijker te voorspellen dan de woningbehoefte in 2030. In die zin denk ik dat de komst van Hugo de Jonge en zijn agenda goed nieuws betekent voor Nederland.

Quintin Wierenga: Zijn antwoord begon dus negatief, maar sloeg al snel toch weer om in hoop. Stel nu dat we het echt gaan doen, de problemen aanpakken en ook oplossen. Hoe zou dat dan de stad veranderen, volgens Niels Koeman?

Niels Koeman: Dat zou tot een vitale, levendige, interessante stad moeten leiden. Een stad waar eigenlijk niemand zich uitgesloten voelt of hoeft te voelen. Je moet het idee hebben dat er een plek is voor je. Ik herhaal, we hoeven niet allemaal een grachtenpand te betrekken, maar de student die naar Amsterdam, Rotterdam of Utrecht komt moet het perspectief hebben en denken: ook voor mij is plek in die stad. Dat geldt ook voor de statushouder of de arbeidsmigrant die in de bouw of in de kassen werkt. Als alles zou gebeuren waarvan we denken dat het moet gebeuren, dan leidt dat tot vitale, levendige, interessante en waardevolle steden. Voor alle bewoners van die stad is dan een plus te behalen.

Quintin Wierenga: Het zet mij toch ook aan het denken: waar was ik terechtgekomen als ik niet toevallig op het juiste moment een appartement in de stad had kunnen kopen? Laten we toewerken naar een toekomst waarin niemand zich meer die vraag hoeft te stellen. Dat de stad voor iedereen die dat wil een plek kan zijn om te leven. Dit was het voor deze aflevering van: Nederland verbouwt in 7 vragen. Vond je deze podcast leuk en interessant om te luisteren? Abonneer je dan. Op de site voor de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur vind je ook een volledige transcriptie van deze podcastserie. Mijn naam is Quintin Wierenga, graag tot de volgende aflevering.

Voice-over Vrouw: Nederland verbouwt in 7 vragen is een podcast van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur. Meer weten? Kijk op www.rli.nl/podcast