Open deuren, dichte deuren

Middeninkomensgroepen op de woningmarkt

De raden signaleren dat huishoudens met een middeninkomen het moeilijk hebben op de woningmarkt. Het is lastig aan een passende huurwoning te komen en voor een koopwoning schiet het inkomen en de leencapaciteit tekort. De laatste jaren wordt de situatie nijpender door veranderingen in de regelgeving in de huursector en de strengere kredietcriteria in de koopsector. De raden achten een integrale hervorming van de woningmarkt noodzakelijk. Zolang dat niet aan de orde is pleiten de raden voor tijdelijke maatregelen die de positie van middeninkomensgroepen verbeteren en het middensegment op de woningmarkt vergroot.

De raden zijn van mening dat de woningmarkt in Nederland toe is aan een fundamentele hervorming. In de beleidsvoornemens van het kabinet is een integrale hervorming van het woningmarktbeleid echter niet opgenomen. De raden doen in dit advies een aantal concrete aanbevelingen als overbrugging, om de situatie voor de middeninkomensgroepen te verbeteren en om het middensegment van de woningmarkt te vergroten.

Foto van twee woningen, een dichte en open deur

Bekijk het interview van Me Judice met Henry Meijdam, voorzitter VROM-raad, over middeneninkomensgroepen op de woningmarkt.

De woningmarkt in Nederland telt veel knelpunten. Er is een gebrekkige doorstroming, de nieuwbouwproductie is teruggelopen, er zijn problemen voor starters om een woning te vinden en er zijn problemen van betaalbaarheid. De woningmarkt zit vast en is gespleten. Er is een huurmarkt bestaande uit drie miljoen woningen waarvan de prijsvorming grotendeels wordt beïnvloed door regulering en die overwegend worden bewoond door huishoudens met lage en middeninkomens. Daarnaast is er een koopmarkt bestaande uit vier miljoen woningen waarvan de prijsvorming door marktwerking wordt beïnvloed en die overwegend worden bewoond door huishoudens met hoge en middeninkomens. Deze twee markten drijven steeds verder uit elkaar. De huursector ontbeert een bovenkant, de koopsector een onderkant. De huursector eindigt te vroeg, de koopsector start te laat.

De VROM-raad adviseerde de afgelopen jaren tweemaal over de woningmarkt (‘Tijd voor keuzes’ in 2007, ‘Stap voor stap’ in 2010). In deze adviezen werd de blik gericht op het functioneren van de woningmarkt als geheel en werd geadviseerd over te gaan tot een hervorming van het gehele woonbeleid. De raden voor de leefomgeving en infrastructuur achten een integrale hervorming van het woonbeleid onverkort noodzakelijk. De basis hiervan zou moeten zijn het hanteren van eigendomsneutraliteit (de burger en niet de overheid kiest voor huren of kopen). Voorts zou ook richtsnoer moeten zijn dat alleen aan die groepen in de samenleving die niet op eigen kracht een woning kunnen verwerven, steun wordt verleend. Dit laatste vereist een transformatie van een vrijwel generieke ondersteuning van de vraag in de koopsector en de huursector naar een meer specifieke ondersteuning.

In dit advies ‘Open deuren, dichte deuren. Middeninkomensgroepen op de woningmarkt’ ligt de focus op de positie van de middeninkomensgroepen op de woningmarkt. Er zijn veel aanwijzingen dat de positie van de middeninkomensgroepen onder druk staat. Juist deze groepen hebben te maken met nieuwe regelgeving in de huursector, bijvoorbeeld de regel dat 90% van de vrijkomende woningen in de gereguleerde sociale huursector (met een huur tot € 652) verhuurd moet worden aan huishoudens met een verzamelinkomen tot € 33.614 (wij noemen dit verder de 90%-norm) en de aanscherping van de criteria voor het verkrijgen van hypothecair krediet. Door deze regelgeving moeten huishoudens met een middeninkomen na verhuizing voor een belangrijk deel een woning buiten de gereguleerde sociale huursector vinden.

Na analyse stellen de raden vast dat er voor de lagere middeninkomensgroepen (€ 33.614 tot € 43.000) buiten de sociale huursector weinig alternatieven zijn. Er zijn te weinig woningen beschik¬baar omdat de woningen die er zijn, te duur zijn. De sprong in huurprijs naar de niet-gereguleerde huursector is voor veel huishoudens te groot en de sprong naar de koopsector wordt bemoeilijkt door de hoge koopprijzen en de strengere kredietcriteria.

Een integrale hervorming van de woningmarkt is absoluut noodzakelijk om de problemen op de woningmarkt structureel op te lossen. Niettemin kunnen de problemen van de (lagere) midden¬inkomensgroepen op de woningmarkt ook binnen de huidige constellatie gereduceerd worden door een afgewogen combinatie van maatregelen. Daarvoor doen de raden voor de leefomgeving en infrastructuur in dit advies een aantal aanbevelingen. Deze kunnen gezien worden als overbrugging van de periode tot de integrale hervorming van de woningmarkt van de grond komt.

Deze aanbevelingen vallen in verschillende categorieën uiteen:

De raden bevelen aan de inkomensgrens die wordt gehanteerd in het kader van de Europese beschikking (de 90%-norm) alsnog te indexeren vanaf 2005, zijnde het moment waarop een grens van € 33.000 in bespreking kwam. Indexering vanaf 2005 brengt de grens per 2011 op € 37.300 (verzamelinkomen).

Daarnaast is het gewenst om de 90%-norm te differentiëren naar regio, omdat de eigenschappen van de regionale woningmarkten binnen Nederland sterk uiteen lopen. Er zijn regio’s van groei en van krimp, er zijn gespannen en meer ontspannen markten. In dit kader verdient het ook aanbeveling om nader onderzoek te doen naar differentiatie per regio van de liberalisatiegrens.

De raden menen dat er goede argumenten zijn om bij het hanteren van inkomensgrenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen te differentiëren naar huishoudensgrootte. Meerpersoonshuishoudens hebben meer woonruimte nodig dan een eenpersoonshuishouden en zij hebben meer andere uitgaven. De maximaal mogelijk te betalen huur ligt lager en het ligt voor de hand de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens hoger te leggen.

Bij de implementatie van nieuw beleid als gevolg van Europese regelgeving is het zeer gebruikelijk om te werken met overgangstermijnen. De negatieve gevolgen van de 90%-norm voor de huisvestingskansen van huishoudens met een middeninkomen kunnen verzacht worden indien er bij de toepassing van deze norm (alsnog) een overgangstermijn met de Europese Commissie overeen wordt gekomen. Ook kunnen ongewenste problemen vermeden worden indien aan corporaties wordt toegestaan om de opgelegde 90%-norm gemiddeld over een periode van enkele jaren (bijvoorbeeld drie jaar) te halen. De raden bevelen aan om deze flexibiliteit in de implementatie van de maatregel in te bouwen.

De raden bevelen tevens aan om een aantal maatregelen nader te onderzoeken op de bijdrage die zij kunnen leveren aan beperking van het effect van de 90%-norm, omdat zij het aanbod van woningen voor de (meest kwetsbare) middeninkomensgroepen kunnen helpen vergroten. Woningcorporaties en particuliere partijen kunnen hiertoe gericht beleid voeren. De rijksoverheid kan hen stimuleren en faciliteren. Het is dus een verantwoordelijkheid van alle partijen, niet alleen van de rijksoverheid.

De volgende maatregelen zijn in de overweging betrokken:

  • specifieke inzet van het woonruimteverdelingsinstrument;
  • bevriezen van de huurprijs van woningen net boven de liberalisatiegrens;
  • corporaties zonderen middels een administratieve scheiding, een deel van
  • hun bezit af waardoor er geen sprake is van staatssteun;
  • corporaties verkopen woningen met korting;
  • met Koopgarant wordt de koopsector meer toegankelijk;
  • verder nagaan van de mogelijkheden van huur-op-maat;
  • aanpassen van de liberalisatiegrens.

Voor meer aanbod in het middensegment is het nodig dat de rijksoverheid aan corporaties meer gelegenheid geeft om te investeren. Dit houdt in dat de investeringsruimte van woningcorporaties niet wordt afgeroomd, maar wordt geactiveerd. Ook kan met het oog hierop een huurverhoging van inflatie +1% voor alle huurders worden toegestaan. De investeringsbereidheid van pensioenfondsen op de Nederlandse woningmarkt dient gestimuleerd te worden om zodoende het aantal particuliere huurwoningen te vergroten. In verschillende Europese landen worden daartoe beleidsinstrumenten ingezet die voor ons land mogelijk als voorbeeld kunnen dienen.

In het beleid voor de middengroepen is een precieze kijk gewenst op het veel genoemde probleem van de scheefheid in de huursector (midden- en hogere inkomensgroepen in goedkope huurwonin¬gen). Van een groot aantal huishoudens met lage huurquoten in de huursector is geen sprake. Waar scheefheid is, is dit doorgaans geen oorzaak van woningmarktproblemen, maar eerder een resultante hiervan. Van een direct anti-scheefheidsbeleid mogen geen al te hoge verwachtingen gekoesterd worden. Dit geldt ook voor de maatregel die verhuurders in staat stelt om huishoudens met een verzamelinkomen boven de € 43.000 een extra huurverhoging van 5% boven inflatie te geven. Het is van belang dat aan deze groepen een reëel alternatief wordt geboden.